Рынок аренды начинает реагировать на приближение сезона деловой активности быстрее, чем рынок купли-продажи жилья. Как правило, высокий сезон начинается в конце июля и продолжается до октября. В этом году отступлений от стандартного сценария пока не наблюдается. Правда, в компании "Миэль-Недвижимость" отметили, что на этот раз рынок аренды жилья активизировался на месяц раньше.

"Высокий сезон в этом году стартовал немного раньше обычного. Спрос на квартиры еще в июне 2010 года по сравнению с маем вырос на 13%. Предложение квартир за тот же период увеличилось на 10,7%. В июле 2010-го спрос продолжал активно расти и по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 34%. В то же время уровень предложения в целом снизился на 11%, прежде всего из-за вымывания с рынка квартир в самом дешевом диапазоне - стоимостью до $750 в месяц",- рассказывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. По данным компании "Азбука жилья", потенциальный спрос на аренду квартир в Москве сохранился на уровне июня, однако количество совершенных сделок как в Москве, так и в области увеличилось почти на 20%. Желание арендаторов как можно скорее зарезервировать за собой квадратные метры вполне понятно. Во-первых, с каждым днем с рынка уходят наиболее привлекательные по соотношению цена-качество предложения. Во-вторых, риэлторы предсказывают постепенное увеличение арендных ставок, которое к октябрю, по различным оценкам, составит в среднем 10-15%.

По данным компании "Азбука жилья", в Москве ежемесячно предлагается в аренду более 200 тыс. квартир. При этом большинство сдаваемого в аренду жилья находится в сегменте массового спроса - экономкласса (38%) и комфорт-класса (35%). Почти каждая четвертая (22%) предлагаемая в аренду квартира относится к сегменту бизнес-класса, и всего 5% приходится на квартиры премиум-класса. По сравнению с началом лета показатели предложения квартир экономкласса и бизнес-класса на 1-2% сократились, в то время как доля комфорт-класса возросла на 3%.

Больше всего предназначенных для сдачи в аренду квартир находится в Центральном административном округе (около 25%), еще около 14% - на западе столицы. Минимальное число объектов сдается в СЗАО (6%) и Зеленограде (0,2%). На остальные административные округа приходится от 8 до 11%.

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы стоимостью от 25 тыс. до 35 тыс. руб. в месяц. Большинство арендаторов отдают предпочтение квартирам с ремонтом приемлемого уровня и необходимым для жизни набором мебели. "Почти все квартиры в данной ценовой категории сдаются со всей необходимой мебелью и бытовой техникой",- рассказывает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

В этом году утратили популярность так называемые бабушкины квартиры - расположенные в старом жилом фонде, с устаревшей мебелью 80-х годов, требующие косметического ремонта, без бытовой техникой. Такие варианты нередко переоценены их владельцами.

По данным компании "Миэль-Недвижимость", максимальным спросом в июле 2010 года пользовались квартиры стоимостью от $750 до $1 тыс. в месяц (38,57% общего спроса), на втором месте - квартиры стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. (35,16%), на третьем - квартиры стоимостью до $750 (24,83%). Менее всего востребованы дорогостоящие квартиры: менее 5% спроса приходится на квартиры стоимостью от $3 тыс. в месяц, в том числе только 0,11% приходится на квартиры стоимостью от $6 тыс. "Спрос в бизнес-классе значительно ниже, чем в экономклассе, и уровень предложения в этом сегменте превышает спрос. Но при всем кажущемся богатстве выбора найти нужный вариант бывает сложно, так как и хозяева дорогих квартир, и арендаторы - люди более требовательные, имеют свои системы ценностей и более строгие критерии подбора",- считает Мария Жукова. Для арендаторов дорогостоящего жилья на первый план выходят уровень ремонта, ассортимент и качество бытовой техники, престижность района, наличие парковочных мест. Предпочтение отдается современным комфортабельным жилым комплексам с охраняемой территорией и собственными сервисными службами.

Между тем постепенно восстанавливается спрос на аренду жилья бизнес-класса со стороны сотрудников компаний, которые возвращаются к практике съема жилья для топ-менеджеров и экспатов. "Арендатор по-прежнему не клюет на первый вариант и тщательно присматривается к предлагаемым квартирам. Летом, в период низкой деловой активности, собственники, как правило, применяют различные инструменты для повышения спроса. В комфорт-классе это обновление устаревающей бытовой техники или установка кондиционера. А, например, арендаторов квартир экономкласса можно привлечь возможностью оформления регистрации, а также рассрочкой выплаты депозита (платы за последний месяц проживания, взимаемой при въезде новых жильцов)",- рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

По данным компании "Азбука жилья", к августу стоимость найма квартир повысилась только в экономклассе - на 1,5%, до 25 тыс. руб. в месяц. Остальные сегменты еще не успели отреагировать на повышение спроса, в результате чего там отмечено снижение на 1-1,4%. В среднем квартиру комфорт-класса можно арендовать за 42,2 тыс. руб. в месяц, бизнес-класса - за 94,4 тыс. руб. в месяц. Месячная арендная плата за элитное жилье в среднем составит 274,6 тыс. руб. В компании МИАН отмечают, что увеличение ставок по всем фронтам заметнее всего в экономклассе и бизнес-классе - 3,5% и 2,2% соответственно. Менее всего выросли в цене высокобюджетные квартиры - всего на 0,3%. "На отдельные виды квартир в комплексах бизнес-класса мы видим рост стоимости примерно на 5-7%. То есть новые качественные квартиры выходят на рынок в настоящий момент с новыми ценами. Так, например, в комплексах бизнес-класса, расположенных в центре столицы, раньше 100-метровая квартира предлагалась за $5-6,5 тыс. ежемесячно, а сейчас цена сместилась в сторону $7-8 тыс. И те собственники, которые сдают квартиры регулярно, сейчас понимают, что приближается время, когда они смогут реализовывать квартиры дороже",- рассказывает руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин.

По данным компании "Миэль-Недвижимость", минимальные арендные ставки зафиксированы в ЮАО (17 тыс. руб.), ЮВАО и ВАО (20 тыс. руб.). "Средний уровень арендных ставок традиционно на 15-20% ниже в районах, граничащих с МКАД или даже за кольцевой автодорогой, а также в Восточном, Юго-Восточном и Южном административных округах столицы. Характеристики таких квартир в целом не отличаются от объектов в других районах Москвы, однако на цену оказывают влияние большая удаленность от центра и станций метро, экологическая ситуация и наличие промышленных предприятий",- рассказывает гендиректор агентства МИАН Василий Митько. "В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 23,6 тыс. руб. Традиционно максимальный показатель отмечен в ЦАО, где снять "однушку" в среднем можно начиная от 32 тыс. руб.",- рассказывает Галина Киселева.

В Москве квартир стоимостью около 20 тыс. руб. в месяц не так много - большинство подобных предложений переместилось в Московскую область. Но за пределами МКАД за такие деньги можно подыскать квартиру с более качественными потребительскими характеристиками. Например, в Москве с таким бюджетом арендатор может присматриваться к квартире небольшого метража (30-35 кв. м), расположенной на первом-втором этажах, требующей косметического ремонта, с мебелью 80-х годов, без бытовой техники. Улучшить характеристики квартиры можно (например, после косметического ремонта), но при этом она будет находиться довольно далеко от метро. Например, в районе метро "Выхино" (15 минут на транспорте) предлагается снять однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м, после ремонта, без мебели на кухне и минимумом мебели в комнате, без бытовой техники. В компании "Азбука жилья" посоветовали присматриваться к бюджетному жилью в районе метро "Пражская", "Южная", "Бабушкинская", "Водный стадион", "Митино" и т. д., где минимальная стоимость аренды составит около 22 тыс. руб.

При бюджете 30 тыс. руб. можно арендовать однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы современной планировки, в хорошем состоянии, после евроремонта, с мебелью и бытовой техникой. "В данном случае можно рассчитывать на хорошую "начинку": мебель, сантехника от хороших производителей и проч. С бюджетом от 30 тыс. можно также рассмотреть и варианты двухкомнатных квартир. Это будет чистая, аккуратная квартира за пределами ТТК, полностью меблированная и укомплектованная бытовой техникой",- рассказывает Артем Ржавский. С такой суммой можно даже присмотреться к жилью в центре Москвы. Однако в большинстве случаев это будет небольшая квартира (около 30 кв. м) с минимальным набором мебели и косметическим ремонтом в старом жилом фонде в ЦАО.

Располагая 40 тыс. руб., арендатор может расширить возможности выбора: это уже однокомнатная квартира в любом районе Москвы или двух-трехкомнатная квартира в спальных районах. При этом однокомнатная квартира может находиться в пределах Садового кольца - правда, она будет небольшой и с минимальным набором мебели и бытовой техники. "Двушка" при таком бюджете может находиться в 7-10 минутах езды на метро от центра. "Состояние квартиры и качество бытовой техники во многом зависят от количества комнат и близости к центру Москвы. Чем дальше от центра и чем меньше ее площадь, тем лучше ее потребительские характеристики",- поясняет Василий Митько.

На рынке также имеются предложения в разных районах Москвы, не подразумевающие оплаты аренды в течение первых трех-шести месяцев. "Это квартиры, требующего серьезного ремонта, или новостройки без отделки. В основном к ним относятся объекты, доставшиеся по наследству или приобретенные в ипотеку, у владельцев которых нет желания или свободных средств для того, чтобы привести их в приемлемое состояние. Вместо оплаты наниматели за свой счет проводят ремонт",- рассказывает Василий Митько. В такой сегмент попадают и объекты более высоких категорий. И хотя в этом случае хозяин, как правило, готов сдать квартиру на более долгий срок на таких условиях, комфорт проживания в подобном жилье весьма сомнителен: жить в постоянном ремонте, да еще и обсуждать с хозяином детали ремонта мало кому охота. Но зато на таких условиях можно снять квартиру бизнес-класса площадью 148 кв. м в новостройке. Хозяин готов сдать квартиру на два года, при этом съемщик должен сделать ремонт квартиры за свой счет, естественно предварительно обсудив дизайн-проект с собственником.

На объекты бизнес- и премиум-класса цена бывает завышенной. "Иногда такие объекты в силу своих характеристик (расположение, уровень отделки и мебели, доходность порядка 5-7% в год) действительно стоят тех денег, которые за них просят, но проблема в том, что на рынке просто не существует арендаторов, готовых платить $50 тыс. за квартиру площадью 250 кв. м, которая от пола до потолка в сусальном золоте, тканевых обоях и проч., поэтому и сроки экспозиции подобных предложений достаточно велики",- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В сегменте элитной аренды самые низкие арендные ставки отмечены в таких районах, как Таганский, Красносельский и Басманный.

Комментарии: (0)   Рейтинг: